重稅新政突襲 各地樓市上演周末瘋狂

房產(chǎn)交易大廳瘋狂周末：搶繳稅 搶簽約 搶過戶

3月3日，交易者在上海徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)咨詢二手房交易的稅費問題。 3月1日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出“個人出售自有住房擬按房產(chǎn)增值額20%繳納個稅”。受此影響，3月2日和3日周末兩天，上海各個房地產(chǎn)交易中心內(nèi)二手房交易量激增，眾多二手房交易者急于在政策細則正式執(zhí)行前盡快完成交易。新華社記者裴鑫攝

二手房交易課20%重稅并非新規(guī)

房產(chǎn)交易大廳上演瘋狂周末

□個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得按20%計征個稅并非新規(guī)，更多是針對此前個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中，通過核定征收出現(xiàn)的漏稅現(xiàn)象，進行重申完善。未來相關(guān)規(guī)定將更加嚴格執(zhí)行。

□剛剛過去的周末，全國多地二手房市場聞風而動，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，罕見瘋狂……

新政極具“殺傷力” 各地趕搶“末班車”

20%個稅一旦落地 二手房市場面臨急凍

3月1日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“國五條”細則），明確提出“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。

一石激起千層浪，上周末全國多地二手房市場聞風而動，加緊過戶繳稅、連夜簽約，各地房地產(chǎn)交易中心周末人頭攢動。業(yè)內(nèi)人士稱，在各地操作細則正式出臺前，二手房市場將迎來恐慌性購房、過戶的交易高峰，而政策一旦落實，二手房市場很可能將面臨“急凍”，新房市場也未必能“獨善其身”。

各地樓市趕搶“末班車”

在上海，3月1日“國五條”細則剛剛公布，第二天早上不到九點，各區(qū)交易中心都排起了長龍，交易過戶及繳稅窗口人滿為患。最忙的要數(shù)各家中介公司的業(yè)務(wù)員了，幾乎每個業(yè)務(wù)員都帶著好幾撥客戶趕來辦理過戶手續(xù)。

“昨天政策一出來，我們就立刻加班通知那些已經(jīng)簽訂購房合同，但還沒來得及過戶繳稅的買賣雙方，盡快過戶，免得因為稅費政策變化，交易成本大幅提升引起的交易糾紛。”滬上一家品牌中介業(yè)務(wù)員小王告訴記者。與此同時，他們連夜致電那些急于買房或賣房的客戶，趕在政策變化前早做決定，避免買賣成本的陡增。“我干中介已經(jīng)好多年了，這些年沒少經(jīng)歷這種政策變化引起的市場恐慌性交易，但這次20%稅費的提高力度太大了，買賣雙方誰都承擔不起。”小王坦言，在這段政策真空期內(nèi)他們會很忙，但也許緊接著就將面臨市場急凍，生意冷清。

記者昨日電話詢問了中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等滬上大型中介門店，得知周末兩天門店咨詢量猛增。中原地產(chǎn)上海威海路分行顧經(jīng)理介紹，國五條細則頒布后，立馬就有很多房東前來咨詢相關(guān)信息，一些房東甚至表示如果有誠意的客戶，價格可以談，但是這些房東都要求在新的政策開始實施前完成交易，或在合同上簽訂補充條款，例如“一旦稅費政策發(fā)生變化合同作廢或稅費全部由下家承擔”等。

北京二手房市場也同樣敏感。國務(wù)院通知出臺的當天晚上11點左右，位于北京市豐臺區(qū)公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明，一位購房者正忙著與原業(yè)主簽合同。據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人小陳介紹稱，“國五條”出臺后，不少擬購房者中出現(xiàn)觀望情緒，想等到政策細則出臺后再做決定，沒準房價能往下走。但“國五條細則”發(fā)布后，不少擬購房者更加焦急和擔憂，生怕賣家的稅費成本轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，反而增加了購房成本。尤其是那些改善型的買家，如果加上二套房貸首付及利率提升的影響，只能放棄原購房計劃。

而在一些二線城市，新政給房地產(chǎn)市場帶來的震動一點也不比京滬等一線城市小。“前期已經(jīng)看房還在猶豫的，現(xiàn)在基本上不猶豫了。”我愛我家市場部總監(jiān)胡涓娟說，之前是業(yè)務(wù)員打電話催買賣雙方，但昨天是買賣雙方打電話催業(yè)務(wù)員。周末，我愛我家公司的成交量是平時的兩倍。而在南京的河西，拋房潮已經(jīng)露出苗頭，據(jù)當?shù)刂薪榉从?，河西的不少二手房小區(qū)里有為數(shù)不少的投資客，個稅新政對他們打擊巨大，預(yù)計拋房潮即將出現(xiàn)。

交易高峰后面臨急凍

有分析人士認為二手房市場目前買賣火爆場面恐怕難以為繼。按交易差額的20%征稅，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔，結(jié)果很可能是想賣房的不賣了，想買二手房的也不買了。而在各地細則未落地的短期內(nèi)，市場很可能出現(xiàn)“搶過戶”的現(xiàn)象，搶在地方細則出臺之前，買賣雙方互相讓一步，抓緊過戶。

偉業(yè)集團副總裁胡景暉稱，在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，對房價上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價格差距較大，由于個稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。而隨著各城市細則的陸續(xù)出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量漲。

不過，也有開發(fā)商面對似乎更有利于新房市場的新政并不敢盲目樂觀。有開發(fā)商向記者坦言，表面上看，新政打擊的是投資客和改善型需求，但如果整個市場冷下來，剛需樓盤不可能獨善其身。二手房買賣停滯，可以把客戶推到新房市場來，但樓市最重要的還是整體氛圍，不可能單邊熱。新房短期內(nèi)漲價不太現(xiàn)實?！延浾?朱楠

20%個稅并非新規(guī)

未來執(zhí)行將更嚴

新出爐的房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則中，最引人注目的莫過于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收20%個稅的要求。據(jù)記者從稅務(wù)部門了解到，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得按20%計征個稅并非新規(guī)定，此次發(fā)文更多的是針對此前個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中，通過核定征收出現(xiàn)的漏稅現(xiàn)象，進行重申完善。未來相關(guān)規(guī)定將更加嚴格執(zhí)行。

實際上，上述規(guī)定更多的還是出于加強個稅監(jiān)管的工作范疇。據(jù)了解，此前收入分配改革方案下發(fā)后，目前再分配環(huán)節(jié)的各項稅收改革工作都正加快推進，其中特別是針對控高環(huán)節(jié)的幾項舉措，如加強高收入者個稅征管、完善二手房交易征稅和開征遺產(chǎn)稅，近期均有明顯進展。

專業(yè)人士表示，2011年最新的個人所得稅法中已有規(guī)定財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、偶然所得和其他所得征收個稅適用20%的比例稅率。新規(guī)定更多是對現(xiàn)有政策的重申和完善。

記者了解到，在具體的執(zhí)行過程中，此前國稅總局發(fā)布的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中，對于上述規(guī)定進行了補充。該《通知》稱，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

《通知》表示，具體比例由省級地稅局或其授權(quán)的地市級地稅局，根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%幅度內(nèi)確定。對此中翰稅務(wù)合伙人王駿表示，目前大多數(shù)地區(qū)對于上述情形都會選擇按1%核定稅額。

據(jù)王駿介紹，1%的額定征稅率相當于進行住房轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓成本（包括房產(chǎn)原始買入價、稅金、合理費用等）占轉(zhuǎn)讓價格95%時，按20%計征個人所得的征稅額。而據(jù)了解，若實際轉(zhuǎn)讓成本占售價的比重低于95%或銷售利潤高于5%，即使不滿足核定征收的條件，許多地區(qū)往往都會選擇按售價1%核定征收，而非按所得20%征收。因此，目前在個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個稅征管上存在巨大漏洞。

對此，此次“國五條”細則對于此前的規(guī)定進行了重申，要求稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，都應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

有地方稅務(wù)部門人士對記者表示，實際上早在2012年許多地區(qū)都已經(jīng)開展了加強二手房評估工作，就是為了今年整頓二手房交易市場稅收環(huán)節(jié)做準備。因此，雖然20%的個稅并不是一個新規(guī)定，但專業(yè)人士表示，未來嚴格執(zhí)行20%計征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個稅后，將能有效降低大量不合法的核定征收現(xiàn)象，還是能夠?qū)Χ址拷灰资袌龆愂窄h(huán)節(jié)，發(fā)揮明顯稅收整頓作用?！延浾?郭一信

遺產(chǎn)稅開征條件已具備

建議500萬起征

有利于抑制資產(chǎn)泡沫化，促進房地產(chǎn)價格合理回歸

除了加強個人所得稅征管外，遺產(chǎn)稅的開征近期也有重大研究進展。此前發(fā)布的收入分配改革意見中已提出將研究在適當時期開征遺產(chǎn)稅，而昨日北京師范大學中國收入分配研究院發(fā)布了《遺產(chǎn)稅制度及其對我國收入分配改革的啟示》課題的中期成果報告表示，無論從社會公平政策、轉(zhuǎn)變增長方式，還是縮小貧富差，中國開始征收遺產(chǎn)稅時機已成熟，條件也已基本具備。

在具體征收方案上，報告表示，按照目前中國個稅綜合征收的范圍，個人所得稅將年收入12萬以上都作為需申報的高收入人群，按三口之家年收入則為36萬元。而如把家庭財產(chǎn)存量定為15年收入，則500萬元為遺產(chǎn)稅起征限額。

“中國遺產(chǎn)稅未來應(yīng)按中產(chǎn)水平確定起征額。”報告表示，限額以下是中等收入家庭，遺產(chǎn)和贈與不征稅。限額以上是高收入家庭，按超額累進征稅。

根據(jù)研究院測算分析，現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家遺產(chǎn)稅收入一般可達稅收總額的1%-2%，而鑒于中國此項改革是從無到有，按遺產(chǎn)稅收入達稅收總額的2%計算，2012年中國稅收收入超過10萬億元，其中遺產(chǎn)稅即能收入2000億元。

報告還表示，通常遺產(chǎn)中不動產(chǎn)都占有較大比例，在我國近年房地產(chǎn)過熱的情況下尤為如此，若遺產(chǎn)稅改革推出，則會對富有人群以房地產(chǎn)形式積累財富的熱情降溫，有利于抑制資產(chǎn)泡沫化，促進房地產(chǎn)價格合理回歸。此外遺產(chǎn)稅征管以資產(chǎn)核查為基礎(chǔ)，而不動產(chǎn)又最為顯化，因此未來遺產(chǎn)稅的征收將有利于和房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。(記者 郭一信)

聲 音

“鳳凰島房價并未‘暴跌’”

——日前，外媒一條“三亞鳳凰島房價暴跌，每平方米降８萬元成‘棄島’”的報道引起廣泛關(guān)注，三亞鳳凰島再度成為國內(nèi)外關(guān)注焦點。新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞樓市近期成交量上漲，價格保持基本穩(wěn)定，未出現(xiàn)大波動。

“今年一、二線城市降溫幅度將超三、四線城市”

——上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，由于“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的２０％計征”的影響較大，二手房市場的降溫將超過一手房。同時，由于限購的升級、房貸緊縮等新政主要針對房價上漲過快的城市，預(yù)計今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。

“經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然萎縮。”

——中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，“按轉(zhuǎn)讓所得的２０％計征個人所得稅”，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。以一套總價２００萬元普通二手房計算（非５年內(nèi)唯一住房），之前個稅為２萬元（總價款的１％）。如果房主原購房值為５０萬元，新政策后按照差額的２０％計算，將繳納個稅３０萬元。“這必然將使成交量明顯下調(diào)，經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會回到２０１２年年中平均水平。”