二、三線樓市調控應防止拉鋸戰(zhàn)

限購令疑云加重觀望   二、三線樓市調控應防止拉鋸戰(zhàn)

新華網濟南９月５日電（記者袁軍寶、席敏）二、三線城市限購令“靴子”遲遲未能落地，對市場的影響已由初期的“搶購”轉變成了濃厚的觀望情緒。在限購令“疑云”籠罩之下，購房者期待房價回調，房地產商則希望能夠盡快“出貨”。

專家認為，目前國家的一系列調控政策已對抑制房價過快上漲起到明顯作用，但總體來看，多數(shù)城市房價仍有緩慢上漲趨勢，消除“疑云”穩(wěn)固調控成果，還需對部分房價過快上漲地區(qū)盡快實施限購，并繼續(xù)堅持加大保障房供給等系列調控措施。

“疑云”加重購房者觀望情緒

從７月份國務院提出在房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施以來，二、三線城市房地產市場上一直籠罩著限購令“疑云”。雖然８月中旬住房和城鄉(xiāng)建設部對外公布了各地列入新增限購城市名單的五項建議標準，但由于是各地自查，哪些城市將列入限購范圍至今仍不明朗。

一些業(yè)內人士認為，根據住建部的五條標準，山東省的煙臺、濰坊、淄博等城市都有可能實施限購令。但對于哪些城市將限購，目前省內排查進展到什么程度，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳表示，目前尚無新情況，不愿意透露。

記者了解到，在新一輪限購令傳出“風聲”后，一些城市不少新開樓盤的銷售出現(xiàn)“火爆”場面。在山東煙臺，７月底龍湖•葡醍海灣開盤當日九七折的優(yōu)惠活動使千余套房源全部售罄，認購金額達２０億元。淄博、濰坊、濟寧等都有一些樓盤的開盤銷售狀況好于預期。

山東合富輝煌房地產顧問有限公司市場研究部總監(jiān)許傳明認為，７月中旬剛傳出要增加限購城市時，確實出現(xiàn)了一批提前集中購買現(xiàn)象，主要是改善性住房購買者及部分投資者提前出手，但總體來看，近兩個月的銷售形勢并不樂觀。

煙臺一家知名樓盤銷售代理機構的工作人員趙先生表達了類似的看法。他說，限購令傳言初期，部分購房者集中進行了簽約，但現(xiàn)在觀望情緒占據了上風，經常一天接待七八批客人都沒有一個有簽約意向。

在煙臺一家裝修公司上班的李東俊今年已經２８歲，想買房子結婚，但又期待限購令出臺后，有更多的房子可以打折銷售。他說：“煙臺應該是要限購的城市，但現(xiàn)在誰也說不上啊，買不買房正在糾結中。”

不少業(yè)內人士認為，限購加重了購房者的觀望情緒，剛性需求期待限購后房價可以下跌，外地投資者擔心后市價格走勢也不敢出手，只有那些改善性住房需求者會搶在限購前買房。

樓盤促銷加大盡快“落袋為安”

從統(tǒng)計數(shù)據和人們的感受來看，部分城市限購令的實施確實對抑制房價過快上漲起到了作用。據國家統(tǒng)計局數(shù)據，山東年初實行限購的濟南、青島兩市７月份房價相比年初分別上漲１．９％和１．２％，在山東省內漲幅靠后。

正是擔心限購令實施后房價可能出現(xiàn)的變化，一些房地產商已開始加大促銷力度，盡快出貨回籠資金。在山東淄博、煙臺，不少樓盤以優(yōu)惠方式加快出貨。一些樓盤銷售人員已催促購房者趕在限購令前出手，“新品加推”或是“優(yōu)惠折扣”等方式花樣百出。有的項目甚至推出每平方米千元的團購優(yōu)惠，團購房數(shù)量有幾百套，優(yōu)惠幅度十分明顯。

“在資金等各種壓力下，各地不少樓盤都推出了優(yōu)惠活動，今年三四月份以來這種趨勢就比較明顯，在限購即將到來之前開發(fā)商的這種意愿顯得更強。”山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說。

鏈家地產分析師張月分析認為，二、三線城市限購政策的落實，勢必會對房企下半年的銷售業(yè)績和資金狀況造成沖擊，因此，中小企業(yè)大面積“以價換量”的可能性較大。

“隨著各地房地產調控政策的進一步出臺，很多城市的房地產商庫存增加，部分地產商壓力較大，目前山東的城市中庫存量最大的是青島。”許傳明說，特別是一些前期沒有銷售完的項目不能隨便降價，導致銷售緩慢，反而一些新開盤項目價格可以隨行就市，壓力還相對小些。

調控應防止陷入“拉鋸戰(zhàn)”

１日，中國指數(shù)研究院公布了對１００個城市的全樣本調查數(shù)據，８月全國１００個城市住宅均價為８８８０元／平方米，與７月份基本持平（８８７４元／平方米）。雖然環(huán)比下跌城市有所增加，但仍有５６個城市價格環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據也顯示，７月份７０個大中城市中新建商品住宅價格下降的只有１４個，石家莊、蘭州、烏魯木齊等城市依然上漲較快。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，不僅是部分二、三線城市的房價上漲較快，許多經濟發(fā)展并不出眾的縣城房價也出現(xiàn)了快速上漲，如在山東臨沭縣的“沭中名苑”樓盤已接近４０００元／平方米，在山東梁山縣最貴的樓盤已超過４０００元／平方米，都比去年同期有大幅度的上漲。

對此，一些行業(yè)分析人士和專家認為，在差別化房貸政策、限購令、加大保障性住房建設、提高二手房出讓成本等一系宏觀調控政策下，總體來看，一些經濟發(fā)展較快的二、三線城市房價正在溫和上漲，對這些城市的樓市調控政策需要更加清晰，防止購房者持續(xù)觀望，開發(fā)商短期以價換量，從而使得這些城市的樓市調控陷入一場“拉鋸戰(zhàn)”。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，國家抑制房價過快上漲的目標已經基本達到，但仍存在許多不穩(wěn)固因素，房地產市場要想真正走向正軌還需通過綜合措施進行不斷“調理”，在此過程中，樓市的不穩(wěn)定波動或不可避免，對于這些問題仍需給予密切關注。