政府采購物業(yè)管理應(yīng)與法俱進

政府采購物業(yè)管理應(yīng)與法俱進

■ 明譚

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》已正式發(fā)布，其中多處提及物業(yè)領(lǐng)域相關(guān)內(nèi)容。如要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)、加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、改進服務(wù)質(zhì)量等。由于《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）今年起實施以及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范性文件的修訂，使得政府采購物業(yè)服務(wù)需要在若干環(huán)節(jié)的做法上與時俱進。

采購人的物業(yè)服務(wù)合同適用民法典

民法典中的物業(yè)服務(wù)合同章節(jié)規(guī)范了業(yè)主（含業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)人之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)內(nèi)有觀點認為，民法典主要規(guī)范的是一般住戶業(yè)主，采購人只能參照適用相關(guān)法律條款。對于此觀點，筆者有異議。

按照國務(wù)院發(fā)布的物業(yè)管理條例第六條的定義，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。那么政府機關(guān)事業(yè)單位的辦公用房等物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)人是誰呢？按照中辦、國辦印發(fā)的《黨政機關(guān)辦公用房管理辦法》，黨政機關(guān)辦公用房的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利，統(tǒng)一登記至本級機關(guān)事務(wù)管理部門名下。此辦法中提到的黨政機關(guān)，除了一般意義上的機關(guān)，還囊括了人民團體和參公事業(yè)單位。辦法中提到的辦公用房，概念上也包括了黨政機關(guān)占有、使用或者可以確認屬于機關(guān)資產(chǎn)的，為保障黨政機關(guān)正常運行需要設(shè)置的基本工作場所，包括辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房和附屬用房。因此，一般來說，黨政機關(guān)辦公用房的業(yè)主就是本級的機關(guān)事務(wù)管理局。至于辦法中沒有涉及到的公益一類、二類的事業(yè)單位的辦公用房，要么是使用了黨政機關(guān)的用房，業(yè)主仍為本級機關(guān)事務(wù)管理局；要么是獨立有屬于自己的辦公用房，業(yè)主就是單位自身。從采購人這個整體角度看，其建筑物及其附屬設(shè)施（含辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房和附屬用房）的業(yè)主要么是機關(guān)事務(wù)管理局，要么是使用單位自身。這兩者均符合物業(yè)管理條例第六條中對業(yè)主的定義。因此，采購人的辦公用房等物業(yè)資產(chǎn)受民法典的約束。鑒于民法典還規(guī)定，國家機關(guān)和事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。采購人自主采購物業(yè)服務(wù)的行為，也是受法律保護的。因此，采購人的物業(yè)服務(wù)合同，顯然也適用民法典。

采購人應(yīng)依照民法典進一步完善采購合同范本

民法典中首次將物業(yè)合同列入典型合同之中，明確了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為書面形式，并確定了其主要內(nèi)容。合同主要內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。同時，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)人具有法律上的約束力。因此，采購人有必要在采購文件中更新物業(yè)合同范本，及時將日常實務(wù)操作中容易忽視而民法典又予以規(guī)范的相關(guān)要點納入文本，以便明確采購人與物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的權(quán)利義務(wù)，更好維護各自的合法權(quán)益。從物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商履行義務(wù)角度來看，采購文件的合同范本可增加以下三方面內(nèi)容：第一，不得將物業(yè)服務(wù)整體轉(zhuǎn)委托。民法典第九百四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)分解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。采購人應(yīng)當確切將此條列入合同范本中，確定懲處措施，明示供應(yīng)商必須遵守。第二，履行信息公開義務(wù)。民法典第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。這是以往物業(yè)服務(wù)中供應(yīng)商比較欠缺的一部分，建議采購人應(yīng)著重在合同中予以約定。第三，終止服務(wù)后的配合移交義務(wù)。民法典第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。這一條款對于實踐中很多物業(yè)服務(wù)終止時產(chǎn)生的移交糾紛，應(yīng)當在合同文本中得到體現(xiàn)。

各方應(yīng)多措并舉提高物業(yè)服務(wù)采購質(zhì)效

一是按照《黨政機關(guān)辦公用房管理辦法》要求，具備條件的地方要逐步推進政府購買統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)。機關(guān)事務(wù)管理部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，按照經(jīng)濟、適度的原則，制定本級黨政機關(guān)辦公用房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和費用定額。

二是盡量明確采購需求。例如有些地方已經(jīng)開始形成物業(yè)服務(wù)需求表格，敦促采購人從物業(yè)服務(wù)總?cè)藬?shù)、各崗位人員數(shù)量、相關(guān)崗位工作職責和服務(wù)標準、上崗資格證書要求、是否提供服裝和物業(yè)用房等方面，細化采購需求。各地可以結(jié)合實際，加快推廣已有的物業(yè)服務(wù)采購需求好做法，形成合力。

三是加強部門聯(lián)動，加大對物業(yè)服務(wù)人的懲處力度。由于部分地方物業(yè)主管部門已經(jīng)開始對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理實行信用等級評價，采購人應(yīng)與物業(yè)主管部門加強聯(lián)動，互相及時通報物業(yè)服務(wù)人履行合同情況，為采購人開展選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準等提供參考。同時也促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，為一般業(yè)主選用物業(yè)服務(wù)提供參考。尤其是要積極受理舉報信息，嚴厲打擊物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體轉(zhuǎn)委托行為。

四是將物業(yè)服務(wù)招標整體納入公共資源交易平臺。各地物業(yè)主管部門已紛紛出臺物業(yè)服務(wù)招標管理辦法，將物業(yè)服務(wù)招標納入公共資源交易平臺，有利于大眾更好監(jiān)督相關(guān)制度的執(zhí)行。

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