大城市緣何頻傳"退房"聲?

上海西南角一即將完工的住宅樓群（10月26日攝）。

新華網(wǎng)上海１０月２６日電（記者 葉鋒、潘旭、劉德炳）近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實行較大幅度降價銷售，引起部分已購房業(yè)主的不滿，后者要求給予補償甚至“退房”。各地由于價格因素引發(fā)的退房案例也有增多趨勢。

一些房地產(chǎn)專家表示，樓市調(diào)控進入“關(guān)鍵期”，應進一步鞏固調(diào)控成果，促使“數(shù)據(jù)拐點”轉(zhuǎn)化為真正的“市場拐點”，但在擠出房價泡沫的同時，也應把握節(jié)奏，避免房價大起大落傷害實體經(jīng)濟。

熱點城市樓市頻現(xiàn)“退房”訴求

位于北京通州區(qū)的京貿(mào)國際城，去年初均價曾漲至每平方米２５０００多元。但如今，部分房源價格回落至每平方米１５０００元以下，引起部分已購房人群不滿。一些人多次表達退房、補償?shù)仍V求。在北京，這類情況已在華業(yè)東方玫瑰、首開常青藤等多個樓盤中出現(xiàn)。

在上海，１０月１５日，一名為“龍湖酈城”的住宅項目針對部分公寓進行促銷，購房者用２萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會員卡，即可抵扣３０萬元的總房款。計算下來，銷售均價為每平方米１４０００元左右，較此前已售房源的價格低兩三成。

此次促銷吸引了不少看房者下單，但也引發(fā)了部分業(yè)主不滿。一位姓孔的女士告訴記者，她之前購買的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“鑰匙還沒拿到，價格已經(jīng)縮水兩三成”。１０月２２日，１００多名購房者在售樓處聚集，并與工作人員發(fā)生糾紛。

龍湖地產(chǎn)有關(guān)負責人稱，此次銷售不是“降價行為”，而是“低價促銷”。樓盤銷售人員表示：“對于已購房業(yè)主提出的要求，我們會盡量進行溝通和解決。但目前沒有采取退房或退款等方式的計劃。”

南京市中級人民法院近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來受理的房屋買賣官司有２３６起，同比上升１１％，其中８７％與業(yè)主要求退房有關(guān)，退房原因包括“首付提高后無力支付”、“限購后無法購買”、“擔心房價下跌”等。

業(yè)內(nèi)人士表示，買房是自主行為，房價漲了由購房者獲益，跌了也應自負盈虧。不過，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者多付價款的，應當退還多付部分。開發(fā)商應嚴格履行交房程序，對于確有問題的，應予以退房或補償。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，近期退房訴求和案例增多，表明投資投機者和“剛需”置業(yè)者均看空樓市。從目前政策釋放出的信號看，調(diào)控從緊的方向不會改變，這也影響了購房者的預期。

10月21日，購房者在浙江省第18屆房博會上觀看樓盤模型。

“退房”聲中，樓市“拐點”隱現(xiàn)

降，還是不降？記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的態(tài)度出現(xiàn)明顯分化，“硬挺”房價的力氣漸弱。

一是“短期促銷”型。比如，“龍湖酈城”項目的促銷實際上是開發(fā)商近期一個“搶收華東”促銷行動的一部分。龍湖對外公布信息稱，在５天行動中，認購金額達２０億元。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，部分開發(fā)商近期對個別項目降價銷售，更多是為短期內(nèi)回籠資金，“一個明顯的特點是，這些樓盤的促銷都是‘點到即止’，大面積的降價并未到來。”

二是“壓力驅(qū)動”型。北京聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒表示，經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的打壓，一、二線城市樓市普遍成交銳減、價格停漲。此外，隨著融資渠道的不斷收緊，從２００９年開始，房地產(chǎn)信托猛增，信托融資成本一般在１５％以上。今年９月起到明年年末，是房地產(chǎn)信托集中兌付期，兌付資金量龐大。多方“擠壓”之下，一些中小房企降價售房勢在必行。

三是“左右為難”型。首開股份一位高管對記者表示：“在目前的行情下，房企更加注重現(xiàn)金流，不降價肯定賣不動，但一想到降價后可能引發(fā)糾紛，我們也是不得不慎重。”

一些開發(fā)商說，業(yè)內(nèi)熟知一個案例：２００８年國際金融危機期間，地產(chǎn)龍頭萬科在長三角地區(qū)全面降價，部分樓盤打七折叫賣，頓時形成熱銷。而一些已購房業(yè)主不滿資產(chǎn)縮水，紛紛要求退房，甚至沖砸了萬科售樓處。

值得注意的是，目前二手房市場的僵局還未打破。記者采訪發(fā)現(xiàn)，近日一些大幅降價銷售的樓盤周圍，并沒有出現(xiàn)二手房東跟進降價的現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士認為，房價的全面下跌尚需一定時日，隨著年底臨近和調(diào)控持續(xù)，各方博弈將呈現(xiàn)“白熱化”狀態(tài)。

10月22日，在濟南市舜耕國際會展中心，工作人員在向購房者（中）推銷樓盤。

堅定“擠出”泡沫　防止大起大落

一些業(yè)內(nèi)人士認為，盡管樓市“市場拐點”尚未到來，但“數(shù)據(jù)拐點”已經(jīng)出現(xiàn)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，９月７０個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有１７個，持平的城市有２９個；環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過０．３％。作為國內(nèi)樓市風向標的京、滬、穗、深等一線城市，房價環(huán)比已連續(xù)３個月持平停漲。

另一方面，９月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進一步下滑，業(yè)內(nèi)人士預期１０月份可能會跌入“不景氣區(qū)間”。

中國住宅研究會副會長顧云昌說，隨著房價的平穩(wěn)甚至下降，以前的“賣方市場”或?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)變成“買方市場”。

世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的第三季度購房者信心指數(shù)報告顯示，三季度認為未來半年房價會下跌的購房者為４０％，比二季度提高１３個百分點；而看漲的購房者為３６％，比二季度降低１３個百分點。

“當一二手房價均有合理調(diào)整，購房者能明顯感知，僵局逐漸打破，那就意味著真正的‘市場拐點’到來。”宋會雍說，至于“合理調(diào)整”的標準，一些專家表示，考慮到上一輪房價翻番上漲，本輪調(diào)控周期中房價下調(diào)二三成是合理的。

不過，對于樓市能否調(diào)整到“合理價位”，仍有一些不確定性因素。比如，物價漲幅雖有回落，但仍保持在高位；一些主要國家仍然維持寬松貨幣政策，輸入性通脹壓力沒有根本減輕；國內(nèi)針對小微企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)等實施的“定向?qū)捤?rdquo;，是否會帶動樓市調(diào)控政策的局部松動，也還有待觀察。

國務院總理溫家寶近日表示，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。

記者了解到，部分熱點城市對調(diào)控決心堅定。上海、北京最近均表示，繼續(xù)堅定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確保實現(xiàn)房價“穩(wěn)中有降”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。

長春二道工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的百萬平方米保障房綜合小區(qū)施工現(xiàn)場（10月19日攝）。長春市首個百萬平方米保障房綜合小區(qū)于9月初開工建設(shè)。該小區(qū)占地53萬平方米，總建筑面積100萬平方米，首期開工的廉租房、公租房共26棟。新華社記者 張楠 攝