物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目中最低評(píng)標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)分法孰優(yōu)

【實(shí)務(wù)探討】

物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目中最低評(píng)標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)分法孰優(yōu)

■ 本報(bào)記者 吳敏

某地方政府采購(gòu)中心向記者反映，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)公告一經(jīng)發(fā)出就遭質(zhì)疑。這類(lèi)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目往往能夠達(dá)到公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，因此，常常采用公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)方式中的綜合評(píng)分法而不是最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)審。對(duì)此，供應(yīng)商們常常不滿，認(rèn)為最低評(píng)標(biāo)價(jià)法才是公平的“打分器”。

公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目一定要采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法嗎？《中國(guó)政府采購(gòu)報(bào)》記者針對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了采訪。

法律如何規(guī)定

記者查閱了相關(guān)法條，與上述問(wèn)題直接相關(guān)的有一部法規(guī)和財(cái)政部一個(gè)規(guī)范性文件。

其中，《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施條例》）第三十四條規(guī)定，政府采購(gòu)招標(biāo)評(píng)標(biāo)方法分為最低評(píng)標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)分法。最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)商為中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。綜合評(píng)分法，是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求且按照評(píng)審因素的量化指標(biāo)評(píng)審得分最高的供應(yīng)商為中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的貨物和服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

《政府采購(gòu)需求管理辦法》第十九條則明確規(guī)定，采購(gòu)方式、評(píng)審方法和定價(jià)方式的選擇應(yīng)當(dāng)符合法定適用情形和采購(gòu)需求特點(diǎn)，其中，達(dá)到公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，因特殊情況需要采用公開(kāi)招標(biāo)以外的采購(gòu)方式的，應(yīng)當(dāng)依法獲得批準(zhǔn)。采購(gòu)需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢(xún)價(jià)方式采購(gòu)，以?xún)r(jià)格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價(jià)或者固定單價(jià)的定價(jià)方式。

綜合以上兩條規(guī)定，質(zhì)疑供應(yīng)商會(huì)提出，公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目種類(lèi)多樣，應(yīng)當(dāng)采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

對(duì)此，采購(gòu)人常常這樣辯稱(chēng)：物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目種類(lèi)多樣，有普通辦公樓宇保潔的項(xiàng)目，也有醫(yī)院、高校等需求復(fù)雜的特殊場(chǎng)地項(xiàng)目，如果全部采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)審，很難遴選出專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司。

各地實(shí)踐高度一致

公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目是否只能采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法呢？對(duì)于這種提法，各地實(shí)踐是怎樣的？地方政府采購(gòu)人士又是如何看待的？

在中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)上，記者對(duì)近期采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的寧夏、福建、江蘇、廣西、重慶、天津等地進(jìn)行了梳理。能夠查到公開(kāi)招標(biāo)文件的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，評(píng)審方式幾乎都是采用綜合評(píng)分法。

為何大家都選擇了綜合評(píng)分法，而沒(méi)有選擇最低評(píng)標(biāo)價(jià)法？很多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)，一致提到了采購(gòu)人的因素。寧夏回族自治區(qū)政府采購(gòu)中心工作人員劉揚(yáng)直指，目前采購(gòu)人均要求采用綜合評(píng)分法采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)。采購(gòu)人認(rèn)為，既然是采購(gòu)人負(fù)主體責(zé)任，那么，采取什么樣的評(píng)審方式，應(yīng)當(dāng)由采購(gòu)人來(lái)決定。

對(duì)于法條的不同理解，也是其中一個(gè)重要因素。例如，江蘇省政府采購(gòu)中心、南京市公共資源交易中心近日對(duì)“2022—2023年度江蘇省省級(jí)、南京市市級(jí)、南京市江北新區(qū)、南京市區(qū)級(jí)黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及團(tuán)體組織物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購(gòu)項(xiàng)目”進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。項(xiàng)目招標(biāo)文件明確采取綜合評(píng)分法進(jìn)行評(píng)審。其中，價(jià)格分占15分。該項(xiàng)目的采購(gòu)人代表江蘇省財(cái)政廳唐先生認(rèn)為，《政府采購(gòu)需求管理辦法》第十九條中提到了“一般”兩個(gè)字，很多采購(gòu)人就會(huì)認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)該采用招標(biāo)方式，并運(yùn)用綜合評(píng)分法。

除此以外，大家對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)到底是不是需求客觀、明確，規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目仍有爭(zhēng)議。重慶市政府采購(gòu)中心工作人員石磊認(rèn)為，某些保險(xiǎn)類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目的確可以說(shuō)得上是技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)行業(yè)有權(quán)威部門(mén)制定的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)解釋?zhuān)芏鄡?nèi)容都是標(biāo)準(zhǔn)的，比如，車(chē)險(xiǎn)、意外險(xiǎn)、工傷險(xiǎn)等。但是，物業(yè)管理服務(wù)在行業(yè)內(nèi)沒(méi)有特別全面且權(quán)威的規(guī)范。比如，地面、墻面的潔凈程度，衛(wèi)生間的潔凈程度等都沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。另外，醫(yī)院、影院等特殊場(chǎng)地的物業(yè)服務(wù)也面臨不同的要求。

采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法可能會(huì)帶來(lái)供應(yīng)商之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，這也是大家共同顧慮的一點(diǎn)?！疤旖蚴泻推絽^(qū)繁華地區(qū)2022年度物業(yè)保潔項(xiàng)目”的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，天津市和平區(qū)財(cái)政服務(wù)中心周女士表示，在實(shí)踐中，采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法容易造成投標(biāo)商故意壓低價(jià)格。供應(yīng)商惡意中標(biāo)，中標(biāo)以后又不按合同履約，給項(xiàng)目后續(xù)執(zhí)行帶來(lái)諸多問(wèn)題。所以，她認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不可能“一刀切”，全部采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。如果采用綜合評(píng)分法，可以將價(jià)格分值提高，保證采購(gòu)價(jià)格不虛高。

專(zhuān)家解釋給現(xiàn)實(shí)潑了“冷水”

情與法總是難以達(dá)成統(tǒng)一。

根據(jù)《政府采購(gòu)需求管理辦法》第十九條和《實(shí)施條例》第三十四條，就一定能推斷出“采用公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目就要應(yīng)用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法”嗎？一位不愿具名的業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家并不這么認(rèn)為。

如果在實(shí)踐中強(qiáng)制要求公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)審，應(yīng)當(dāng)從哪些方面進(jìn)行配套完善？

北京清潔行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)翟佳梁表示，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格主要由保潔人員、保安、維修人員等人員工資組成。行業(yè)利潤(rùn)率非常低，很多都不到5%。如果物業(yè)管理服務(wù)采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行招標(biāo)，公司要保證行業(yè)利潤(rùn)率的話，只能壓低工作人員的工資收入。目前，這個(gè)行業(yè)的服務(wù)人員拿的基本就是社會(huì)最低工資，有很多甚至連最低工資標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到。長(zhǎng)此以往，并不利于整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。他建議，如果一定要推行最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，前提是完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提高行業(yè)平均工資以及完善行業(yè)人員的社會(huì)保障。

對(duì)于行業(yè)規(guī)范，記者也查閱了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的官網(wǎng)，相關(guān)的行業(yè)規(guī)范并不完善。2021年3月，由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)和中國(guó)教育后勤協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)規(guī)范》開(kāi)始實(shí)施。而中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)此前曾發(fā)布過(guò)《醫(yī)院物業(yè)服務(wù)規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》《產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》，但這些征求意見(jiàn)稿因?yàn)榉N種原因，一直沒(méi)有正式出臺(tái)。

除了物業(yè)行業(yè)完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以外，還有一個(gè)采購(gòu)人的因素需要考慮。

需求標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)或可解難題

在當(dāng)前物業(yè)行業(yè)本身規(guī)范并不健全、采購(gòu)人意識(shí)也不到位的情況下，政府采購(gòu)的監(jiān)管和執(zhí)行機(jī)構(gòu)該如何開(kāi)展工作呢？山東省給我們提供了一個(gè)不錯(cuò)的答案。

據(jù)了解，山東省在物業(yè)管理服務(wù)的政府采購(gòu)需求標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)方面走在了全國(guó)前列。山東省政府采購(gòu)中心專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)了該省大專(zhuān)院校、疾病預(yù)防、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等單位從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)家，就新冠肺炎疫情常態(tài)化防控形勢(shì)下如何做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了座談。在充分征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，分類(lèi)整理規(guī)范了辦公樓、醫(yī)院、校園等場(chǎng)所疫情防控方面的物業(yè)服務(wù)需求，并納入現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)需求模板，供采購(gòu)人按需選擇并使用。

山東省政府采購(gòu)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了當(dāng)時(shí)做這項(xiàng)工作的背景。他說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)是保障各單位正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性服務(wù)工作。在采購(gòu)中，這屬于政府采購(gòu)常規(guī)品目。隨著政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目越來(lái)越多，單個(gè)項(xiàng)目的金額也不小。但服務(wù)內(nèi)容不完善、標(biāo)準(zhǔn)不明確、價(jià)格設(shè)置不合理等問(wèn)題也隨之暴露，進(jìn)而影響了采購(gòu)效果。一方面，從采購(gòu)前端看，各單位的物業(yè)管理范圍、面積和內(nèi)容各不相同，導(dǎo)致服務(wù)預(yù)算有高有低且難尋規(guī)律。因缺乏客觀量化的對(duì)比數(shù)據(jù)和價(jià)格范圍，又產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)預(yù)算批復(fù)難、下達(dá)計(jì)劃難等一系列問(wèn)題。另一方面，從采購(gòu)后端看，由于標(biāo)書(shū)沒(méi)有明確服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司中標(biāo)以后，提供的服務(wù)質(zhì)量彈性過(guò)大，導(dǎo)致甲方預(yù)期與乙方的工作成果有較大出入，進(jìn)而產(chǎn)生無(wú)休止的糾紛。針對(duì)上述情況，山東省政府采購(gòu)中心只好痛下決心，做好采購(gòu)中端工作，精心制作物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)需求模板?！爱?dāng)標(biāo)準(zhǔn)做好以后，公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)審才有實(shí)現(xiàn)的可能?！痹撁?fù)責(zé)人說(shuō)。

小編有話說(shuō)

服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)，這主要是因?yàn)槠洳少?gòu)需求難以量化。這就好比一杯飲料，我們很難拿出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)判斷它是否可口。多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)常常要求供應(yīng)商提供方案，從而判斷供應(yīng)商所提供的服務(wù)能否和采購(gòu)需求相適應(yīng)。

如上文所述，要想使用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，采購(gòu)需求和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)就要是客觀的、可量化的。對(duì)于服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目，想要做到這一點(diǎn)并非易事。

讀者朋友對(duì)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)有哪些“錦囊妙計(jì)”呢？歡迎您投稿介紹。

（楊文君）

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