物業(yè)管理服務采購難點多多

【來自實踐】

物業(yè)管理服務采購難點多多

■ 劉家波 韓繼偉 劉駿

按照有關政策要求，物業(yè)管理服務項目采購以價格作為授予合同的主要考慮因素。據(jù)此，四川省廣漢市公共資源交易服務中心（以下簡稱中心）采用競爭性談判方式先后承擔了廣漢市人民法院、廣漢市公安局等單位的物業(yè)管理服務項目的采購工作，以最低評標價法確定成交供應商，但廣漢市人民法院的物業(yè)管理服務采購項目卻引起了供應商的質(zhì)疑和投訴。

以此為鑒，考慮到隨著政府采購的制度化、規(guī)范化以及持續(xù)性優(yōu)化營商環(huán)境的工作要求，后期將有更多單位需要進行物業(yè)管理服務采購，中心總結(jié)了物業(yè)管理服務采購項目中的實踐難點，希望能夠在實踐中找到破解這些難點的方法。

難點一：在物業(yè)管理服務的采購文件編制中，不能以人員數(shù)量、地區(qū)最低工資標準、社保繳納等作為供應商的配置要求，這樣會涉嫌設置投標最低限價，以最低固定價格作為采購文件的要求來排除潛在供應商。依據(jù)《中華人民共和國政府采購法實施條例》第二十條的規(guī)定，上述要求構(gòu)成以不合理的條件對新成立的小企業(yè)、非公企業(yè)實行差別待遇或者歧視待遇。同時，這樣的配置要求會導致無法判斷供應商的報價是否屬于低于成本報價，引發(fā)惡意低價競爭現(xiàn)象。而且，低價往往意味著低值，導致采購人對成交供應商履約監(jiān)管難、風險大，進而影響履約質(zhì)量。

難點二：低價中標的供應商，往往無法判定在低價的基礎上，是否有充足的人員和設備完成此物業(yè)管理服務項目。其他優(yōu)質(zhì)供應商會對此產(chǎn)生質(zhì)疑和投訴，對完成此項目的人員社保繳納情況進行重點質(zhì)疑投訴。最低評標價法涉嫌排除潛在優(yōu)質(zhì)供應商，長此以往，容易產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，出現(xiàn)“雙輸”局面。

難點三：特定單位如公立醫(yī)院所涉及的保潔，其中需要涉及相關大型設備（包含放射類）消毒及環(huán)境消毒以滿足院感、傳染病、發(fā)熱門診等相關規(guī)定的要求，相對于其他機關事業(yè)單位的普通保潔服務類，需要更為專業(yè)的人員設備提供此項服務。此類采購屬于明確服務環(huán)境及服務規(guī)范等專業(yè)性要求采購，采用最低評標價法是否適合，仍需探討。

目前，政府采購的評審方法包括綜合評分法和最低評標價法。公開招標、邀請招標適用綜合評分法和最低評標價法；競爭性磋商適用綜合評分法；競爭性談判、詢價適用最低評標價法。

《政府采購需求管理辦法》第十九條規(guī)定：“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標準統(tǒng)一的采購項目，如通用設備、物業(yè)管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價或者固定單價的定價方式。”有關部門對此問題的解讀為：“物業(yè)管理服務項目優(yōu)先采用詢價、公開招標采購方式，評審辦法主要使用最低評標價法。”

采購人是第一責任人，也是采購意愿直接體現(xiàn)的管理者。物業(yè)管理服務采購注重質(zhì)量和效益。物業(yè)管理服務采購項目具有特殊性，既包括常規(guī)性的保潔、保安、會議、用車等服務內(nèi)容，還包括臨時性的，以及許多采購文件難以表述的內(nèi)容。只有人員和設備等方面都配置充足的供應商，才能更有保障、更圓滿地完成物業(yè)管理服務項目。

評審因素的設定應當與投標人所提供服務質(zhì)量相關，包括投標報價、技術或服務水平、履約能力、售后服務等。但是目前在物業(yè)管理服務項目采購中，主要采用最低評標價法，難以完全滿足采購人的需求。

結(jié)合實際，筆者建議，在此后的物業(yè)管理服務政府采購項目中，可以適當考慮采用綜合評分法來完成招標。為更好地體現(xiàn)采購人的需求，在考慮價格的同時，把相應的滿足服務質(zhì)量的各種設備、人員要求列入綜合評審因素，這樣可以達到讓采購人和供應商都滿意的雙贏局面，以推動物業(yè)管理服務行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：四川省廣漢市公共資源交易服務中心）

知識多一點

《政府采購需求管理辦法》

第十九條 采購方式、評審方法和定價方式的選擇應當符合法定適用情形和采購需求特點，其中，達到公開招標數(shù)額標準，因特殊情況需要采用公開招標以外的采購方式的，應當依法獲得批準。采購需求客觀、明確且規(guī)格、標準統(tǒng)一的采購項目，如通用設備、物業(yè)管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價或者固定單價的定價方式。

采購需求客觀、明確，且技術較復雜或者專業(yè)性較強的采購項目，如大型裝備、咨詢服務等，一般采用招標、談判（磋商）方式采購，通過綜合性評審選擇性價比最優(yōu)的產(chǎn)品，采用固定總價或者固定單價的定價方式。

不能完全確定客觀指標，需由供應商提供設計方案、解決方案或者組織方案的采購項目，如首購訂購、設計服務、政府和社會資本合作等，一般采用談判（磋商）方式采購，綜合考慮以單方案報價、多方案報價以及性價比要求等因素選擇評審方法，并根據(jù)實現(xiàn)項目目標的要求，采取固定總價或者固定單價、成本補償、績效激勵等單一或者組合定價方式。

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