物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購方式和評(píng)審方法的選擇

【實(shí)務(wù)探討】

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購方式和評(píng)審方法的選擇

■ 李瑩 王鈺

物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、園林綠化等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕，也包括衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理內(nèi)容。

由于與工作生活環(huán)境密切相關(guān)，物業(yè)管理服務(wù)采購已然是政府采購項(xiàng)目中最典型的服務(wù)項(xiàng)目之一。當(dāng)實(shí)施該類項(xiàng)目采購時(shí)，理論與實(shí)踐、需求與現(xiàn)實(shí)總會(huì)存在一些問題或“差距”，筆者嘗試通過三個(gè)問題，分析探討物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的政府采購方式及評(píng)審方法的選擇。

問題一：物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目是否屬于標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一項(xiàng)目？

《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法》第二條規(guī)定：“本法所稱標(biāo)準(zhǔn)（含標(biāo)準(zhǔn)樣品），是指農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)以及社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域需要統(tǒng)一的技術(shù)要求。標(biāo)準(zhǔn)包括國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國家標(biāo)準(zhǔn)分為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、推薦性標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)是推薦性標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)必須執(zhí)行。國家鼓勵(lì)采用推薦性標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

筆者發(fā)現(xiàn)，在國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)印發(fā)的《2023年國家標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)指南》中，“重點(diǎn)支持14個(gè)領(lǐng)域和方向推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)制定”包括“8.服務(wù)業(yè)領(lǐng)域：物業(yè)等民生領(lǐng)域”。可以看出，將物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)制定納入國家標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)的一部分，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。但目前，物業(yè)管理服務(wù)并無國家標(biāo)準(zhǔn)。

另外，部分省市由城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織編制的地方標(biāo)準(zhǔn)，以“物業(yè)服務(wù)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”等名稱對(duì)外公布，內(nèi)容大多包括“基本要求”“房屋管理”“共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)”“公共秩序維護(hù)”“保潔服務(wù)”“綠化養(yǎng)護(hù)管理”等內(nèi)容，并將服務(wù)級(jí)別設(shè)定為1級(jí)到5級(jí)不等，級(jí)別越高表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。不過，類似地方標(biāo)準(zhǔn)幾乎都限定為“住宅小區(qū)”。

通過公開渠道查詢，筆者查到，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)與中國教育后勤協(xié)會(huì)在2021年共同發(fā)布了《高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，該規(guī)范為團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了高等學(xué)校物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)要求、管理要求和評(píng)價(jià)要求。

在制定政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)方面，2024年6月6日財(cái)政部發(fā)布《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)（辦公場(chǎng)所類）（試行）》，標(biāo)準(zhǔn)包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)采購人確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購需求有著積極的指導(dǎo)意義。不過，標(biāo)準(zhǔn)只適用于辦公場(chǎng)所的物業(yè)管理服務(wù)政府采購項(xiàng)目，跟上述地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)一樣存在一定局限。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)涵蓋的行業(yè)（領(lǐng)域）較多，《政府采購品目分類目錄》將物業(yè)管理服務(wù)分類為“服務(wù)——房地產(chǎn)服務(wù)”，內(nèi)容包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、辦公樓物業(yè)管理服務(wù)、車站、機(jī)場(chǎng)、港口碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理服務(wù)等。因此，涉及物業(yè)管理服務(wù)政府采購項(xiàng)目的至少包括學(xué)校、醫(yī)院、辦公場(chǎng)所、博物館（展覽館、圖書館）、會(huì)議中心，等等。由于不同行業(yè)（領(lǐng)域）物業(yè)管理服務(wù)具有各自的專業(yè)特點(diǎn)，涉及的物業(yè)管理服務(wù)包括如醫(yī)療輔助及醫(yī)療垃圾處理服務(wù)，學(xué)校公共區(qū)域資產(chǎn)管理、學(xué)生宿舍管理服務(wù)，個(gè)性化給排水設(shè)備運(yùn)行、供電系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)，大型會(huì)議組織服務(wù)等，所以現(xiàn)行可參考的地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)或者是財(cái)政部門制定的采購需求標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)政府采購物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，尚未能實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一”。

問題二：物業(yè)管理服務(wù)適用什么政府采購方式？

采購預(yù)算金額達(dá)到公開招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)選用公開招標(biāo)方式，因特殊情況需要采用公開招標(biāo)以外的采購方式的，應(yīng)當(dāng)依法獲得批準(zhǔn)。

物業(yè)管理服務(wù)可以用詢價(jià)采購方式嗎？《中華人民共和國政府采購法》第三十二條規(guī)定：“采購的貨物規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、現(xiàn)貨貨源充足且價(jià)格變化幅度小的政府采購項(xiàng)目，可以依照本法采用詢價(jià)方式采購?！睆纳鲜鑫淖置枋隹膳袛?，適用于詢價(jià)方式采購的標(biāo)的物為貨物?！墩少彿钦袠?biāo)采購方式管理辦法》第二條也有規(guī)定：“詢價(jià)是指詢價(jià)小組向符合資格條件的供應(yīng)商發(fā)出采購貨物詢價(jià)通知書，要求供應(yīng)商一次報(bào)出不得更改的價(jià)格，采購人從詢價(jià)小組提出的成交候選人中確定成交供應(yīng)商的采購方式?！惫P者認(rèn)為，物業(yè)管理并不適宜界定為“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的項(xiàng)目，不適宜使用詢價(jià)方式實(shí)施采購。

《政府采購競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購方式管理暫行辦法》第三條規(guī)定，競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購方式適用情形包括“政府購買服務(wù)項(xiàng)目”，機(jī)關(guān)大樓物業(yè)管理服務(wù)便屬于政府購買服務(wù)的范疇。雖然類似醫(yī)院、高校物業(yè)管理服務(wù)不屬于政府購買服務(wù)，但是除了公開招標(biāo)以外，參照“政府購買服務(wù)”的適用選擇競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購方式，筆者認(rèn)為，顯然也是合情合理的。

問題三：物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目適用什么評(píng)標(biāo)（審）方法？

若采用招標(biāo)方式實(shí)施采購，《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第五十三條規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法有兩種，即最低評(píng)標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)分法。該辦法第五十四條對(duì)最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行闡述說明：“最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求，且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的貨物服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法?！?/p>

筆者留意到，財(cái)政部官網(wǎng)“交流互動(dòng)-留言選登”欄目就物業(yè)管理項(xiàng)目采購相關(guān)問題中，有“物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?yōu)先采用公開招標(biāo)采購方式，評(píng)審辦法主要使用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法”的答復(fù)，值得關(guān)注的是，該答復(fù)中兩個(gè)詞語“優(yōu)先”“主要”，都是鼓勵(lì)主張的意思而并非強(qiáng)制要求。而在同一欄目，針對(duì)網(wǎng)友提出關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)審因素、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)分（包括如何界定物業(yè)管理特定行業(yè)業(yè)績(jī)）等內(nèi)容，也有相應(yīng)答復(fù)，答復(fù)內(nèi)容并未否定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目使用綜合評(píng)分法的合法性。

關(guān)于《政府采購需求管理辦法》第十九條規(guī)定“如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價(jià)方式采購，以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素”條款。筆者認(rèn)為，“以價(jià)格作為授予合同主要考慮因素”并不等同于“最低評(píng)標(biāo)價(jià)法”，該內(nèi)容目的在于，鼓勵(lì)采購人在“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目中，遵循《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第五十五條“貨物項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重不得低于30%；服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重不得低于10%”的前提下，可以賦予更多的價(jià)格權(quán)重因素。

總之，筆者認(rèn)為，就物業(yè)管理服務(wù)涉及的領(lǐng)域、內(nèi)容與現(xiàn)有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系的適配程度，還不能將物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)定為“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”項(xiàng)目。在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)政府采購項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法選擇采購方式。選用公開招標(biāo)方式實(shí)施采購時(shí)，鼓勵(lì)將價(jià)格作為授予合同主要因素賦予更多權(quán)重，但并非強(qiáng)制要求所有物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法均須使用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

(作者單位：貴州衛(wèi)虹招標(biāo)有限公司)

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