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“用順手了”能否成為續(xù)約理由

欄目：理論前沿時間：2014-02-21 10:58:51　發(fā)布：管理員分享到：

■ 本報記者馮藝

“XX中心自2005年建成其物業(yè)管理服務(wù)就一直由XX物業(yè)經(jīng)營管理公司提供，該公司在為中心服務(wù)期間，誠實守信，服務(wù)質(zhì)量好。且XX物業(yè)服務(wù)公司對本單位的各項工作情況已經(jīng)十分熟悉，由于物業(yè)服務(wù)具有一定的連續(xù)性，因此，本項目申請采用單一來源方式繼續(xù)向該公司采購。”這是某市政府采購網(wǎng)某項目單一來源審核前公示中標(biāo)示的申請理由。

據(jù)記者了解，這樣的申請理由在物業(yè)管理服務(wù)單一來源采購項目中并不少見，且大部分都是物業(yè)管理合同即將期滿，采購人希望繼續(xù)與原物業(yè)管理服務(wù)公司簽約的情況。那么，采購人僅以保持物業(yè)服務(wù)延續(xù)性為由申請單一來源采購，是否具有合理性？

更換物業(yè)公司

采購人心里沒底

“變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，感覺麻煩是一個原因，但更主要的是擔(dān)心換一家物業(yè)公司，原有的服務(wù)和正常的運作程序會受到影響。”某中央單位政府采購相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，“以前合作得不錯的物業(yè)公司，突然被換掉，又要與新中標(biāo)的物業(yè)公司重新磨合，磨合的時間長短還不確定。有時還會遇到水電、取暖在新老物業(yè)公司工作過渡期間沒人管的情況，影響了正常的工作節(jié)奏和工作效率。”

對于變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否能保證順利地完成銜接工作，多數(shù)采購人表示心里沒底。因此，確保物業(yè)服務(wù)延續(xù)性，保證工作正常進(jìn)行就成為采購人申請單一來源方式采購原物業(yè)服務(wù)公司的慣常理由。

“像物業(yè)服務(wù)管理這樣的服務(wù)類采購項目，對采購人來說感受是很直接的。而且目前物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以衡量，物業(yè)管理公司服務(wù)水平參差不齊：一些剛成立的公司，參與政府采購的經(jīng)驗不足；一些規(guī)模較小的公司，專業(yè)度不夠；一些規(guī)模較大、資質(zhì)較高的公司，由于同時承接多個項目，專注度不夠。”某省政府采購中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些客觀存在的問題確實增加了采購人變更物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的顧慮。但該負(fù)責(zé)人在對采購人表示理解的同時，也提出僅僅以采購物業(yè)服務(wù)的延續(xù)性為理由而一味采用單一來源方式，政府采購物業(yè)管理服務(wù)的競爭性如何保證？

單一采購延續(xù)性理由

不可一概而論

“服務(wù)延續(xù)確實是采購人工作需要的一個方面，但如果只是因為原來物業(yè)公司做得好，更熟悉采購人單位的情況，是不能成為采購人繼續(xù)沿用原供應(yīng)商的理由的。”多年從事物業(yè)服務(wù)采購評標(biāo)工作的中航物業(yè)管理有限公司市場營銷總監(jiān)黃衛(wèi)平表示，“物業(yè)服務(wù)屬于勞動密集型行業(yè)，涉及人員比較基層，日常保潔、保安、綠化、維修等大部分物業(yè)服務(wù)工作技術(shù)含量并不高。從技術(shù)層面講，與一些專業(yè)軟件系統(tǒng)的后期運維服務(wù)比起來，物業(yè)服務(wù)的唯一性程度比較低，大部分情況不是只有誰可以做，而別人做不了。”

在政府采購監(jiān)管部門看來，判斷單一來源采購的合理與否最根本是要考量供應(yīng)商的唯一性。而只談物業(yè)服務(wù)的延續(xù)性是不能說明問題的，采購人要拿出項目服務(wù)具有唯一性的依據(jù)，這樣才能讓潛在供應(yīng)商以及監(jiān)管部門心服口服，也避免采購項目因單一來源方式采購帶來的后期風(fēng)險。“采購人在選擇采購方式的時候，不要首先把‘門’堵上，直接就用單一方式采購原來的物業(yè)公司。采購人通過公開招標(biāo)把需求講清楚，提供給所有物業(yè)服務(wù)公司一個公平競爭的平臺，投標(biāo)人自身會去考慮有沒有能力做好項目，誰都不會輕易拿自己的企業(yè)信譽開玩笑。”上海市政府采購監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人表示。

黃衛(wèi)平向記者舉了一些屬于物業(yè)服務(wù)采購中的特殊情況，“一些工作性質(zhì)特殊的采購人單位，如國家保密局、安全局等重要涉密部門以及經(jīng)國家保密局確認(rèn)屬于涉密場所的機關(guān)單位，對物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊的安全可靠性、穩(wěn)定性有更加嚴(yán)格的要求。此外，國家圖書館、檔案館等重要的公共場所，由于內(nèi)部所藏多為國家珍貴資料，很多甚至都是孤本，相關(guān)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性要求也非常高，能夠承擔(dān)上述部門相應(yīng)業(yè)務(wù)的供應(yīng)商有限，甚至具有唯一性。”黃衛(wèi)平認(rèn)為，性質(zhì)特殊確實需要加上原有物業(yè)公司做得好，這樣的延續(xù)性單一來源采購理由才算充分。

“從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，采購人理性的選擇行為，應(yīng)該是在并無特殊采購需求的情況下進(jìn)行多次博弈，引入競爭，最終取得利益最大化。而單一來源采購就意味著采購人只是一次性博弈，長期使用一家供應(yīng)商，沒有競爭和危機意識，不利于形成激勵機制。”國際關(guān)系學(xué)院公共市場與政府采購研究所所長羌建新表示。

細(xì)化采購需求

確保銜接順利

針對采購人因變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)而擔(dān)心工作能否順利銜接的問題，專家也給出了建議。

“采購人在物業(yè)服務(wù)采購招標(biāo)文件中關(guān)于采購需求不能明確清楚地表達(dá)，要求不夠細(xì)化，也會導(dǎo)致新中標(biāo)的物業(yè)公司在銜接工作中出現(xiàn)問題。因此，我們會與采購人反復(fù)溝通，細(xì)化需求，認(rèn)真審查采購人提供的服務(wù)需求，在采購文件中明確不同崗位服務(wù)人數(shù)、員工素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、崗位設(shè)置、服務(wù)內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等，并建議采購人對一些不易表述的采購需求請供應(yīng)商現(xiàn)場勘查，使采購需求更加明確，供應(yīng)商的響應(yīng)方案更具有可比性。”天津市政府采購中心的工作人員向記者介紹了招標(biāo)工作中的具體做法。

黃衛(wèi)平建議，引入與采購各方?jīng)]有利益關(guān)系的第三方機構(gòu)進(jìn)行滿意度調(diào)查，可以解決長期以來物業(yè)服務(wù)評分無法很好地客觀化和量化的難題。“服務(wù)行業(yè)最重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是用戶的滿意度，只有采購人的自身感受最真實。調(diào)查不針對采購人單位的某個采購負(fù)責(zé)人，而是所有用戶。我們公司就主動請深圳市質(zhì)量監(jiān)督局對本公司的服務(wù)客戶以問卷或是隨機面談的形式進(jìn)行滿意度調(diào)查，借助國外已有的一套成熟評價體系對物業(yè)服務(wù)給予綜合評價。”

從政府導(dǎo)向來講，黃衛(wèi)平認(rèn)為，規(guī)定第三方如每年一次滿意度調(diào)查，對物業(yè)服務(wù)采購的規(guī)范是具有可操作性的，物業(yè)服務(wù)綜合評價在招標(biāo)中可作為一項考量條件，企業(yè)也可將其作為以往客戶認(rèn)可的業(yè)績證明。

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